Il D.P.R. 380/2001 (T.U.E.) contempla due ipotesi di sanatoria degli interventi edilizi “abusivi”, denominata accertamento di conformità. Nello specifico, la disciplina statale offre la possibilità di regolarizzare “ex post” la realizzazione di un intervento edilizio in assenza o in difformità dal titolo abilitativo per esso prescritto, e precisamente:
- ottenere il permesso a costruire in sanatoria in caso di interventi realizzati in assenza di permesso a costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso a costruire ex art. 23, c.1 del T.U.E. (cfr. art. 36, c.1);
- ottenere la sanatoria dell’intervento edilizio realizzato in assenza o in difformità dalla S.C.I.A. cui risulta subordinato ai sensi dell’art. 22 c. 1 e 2 del T.U.E. (cfr. art. 37 c.4).
Non tutte le opere difformi possono essere sanate chiaramente ed è basilare specificare che esiste una sostanziale differenza tra difformità parziali e totali ed è utile, a chiarimento, richiamare una sentenza della corte di cassazione per la definizione delle difformità (C.P. n. 40541/2014) in cui si definisce:
- parziale difformità – cita testualmente “quello che evoca un intervento costruttivo, specificamente individuato, che, quantunque contemplato dal titolo abilitativo, venga tuttavia realizzato secondo modalità diverse da quelle fissate a livello progettuale”. Possono essere considerate parziali difformità delle piccole modifiche interne che incidono su elementi particolari e non essenziali della costruzione come ad esempio la struttura. Qui abbiamo avuto quest’anno (2020) un chiarimento nel decreto semplificazioni che abroga il comma 2-ter dell’art. 34 del T.U.E. relativo alle tolleranze ed inserisce l’art. 34-bis Tolleranze costruttive che cita: “c.1 – Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo, c.2 – Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile e c.3 – Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.”.
- totale difformità – è una difformità che presuppone un intervento costruttivo sostanzialmente diverso rispetto il progetto autorizzato, oppure, in casi estremi, realizzato senza alcun titolo abilitativo. Esempi di variazioni sostanziali possono essere l’aumento della cubatura, la violazione della normativa antisismica oppure anche il cambio di destinazione d’uso della costruzione.
Come detto inizialmente in entrambi i casi si può prevedere un intervento in sanatoria ma non in tutti i casi è possibile sanare una difformità; essendo i casi di difformità molteplici e singolari, non è possibile generalizzare pertanto qualora aveste particolari necessità potete contattarmi tramite il form “contatti” e ricevere una consulenza ad hoc. Per concludere l’articolo vi lascio un esempio pratico del più comune dei problemi in questo preciso periodo storico, la difformità delle distribuzioni interne tra realizzato e depositato, riscontrate durante un’asseverazione per ECOBONUS 110%. In questo si può sanare la difformità e la sanzione amministrativa sarà di € 1.000,00 nel caso in cui la CILA o la SCIA venga inviata a lavori ultimati; nel caso in cui la difformità sia riscontrata in sopraelevazioni (aumento di volumi) o frazionamenti si dovranno versare il doppio del contributo di costruzione che si sarebbero dovuti versare in caso di comunicazione precedente all’inizio dei lavori. A questi oneri saranno comunque da aggiungere i costi del professionista incaricato.
Questo tema meriterebbe sicuramente degli approfondimenti maggiori ma ho voluto focalizzare l’attenzione sul tipo di “abuso” e la sua possibilità di sanatoria. In definitiva oggi è possibile pagare delle sanzioni pecuniarie per sanare una difformità qualora l’intervento sia ammesso dalla normativa vigente e dai regolamenti urbanistici locali, per tutti gli altri interventi non previsti e realizzati in difformità, occorre demolire. Spero di esservi stato utile nel chiarire le difformità secondo il legislatore e come intervenire sulle stesse; resto a disposizione per qualsiasi chiarimento ulteriore, a presto!
Studio di progettazione Ing. Matteo Cornia 